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CAP ESPAÑA répond à toutes vos questions concernant l'investissement immobilier en Espagne.
Questions fréquemment posées

Questions courantes

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Que ce soit dans l’objectif d’un pur investissement immobilier, ou pour profiter d’une résidence secondaire dans un cadre agréable ou pour résider en Espagne en prenant une retraite au soleil, L’Espagne présente beaucoup d’atouts en termes d’investissement.

Des avantages sur les prix et la fiscalité

En investissant en Espagne, vous pourrez profiter des prix favorables de l’immobilier par rapport à la France ou d’autres pays européens. Au-delà du prix, la fiscalité liée à l’investissement présente différents avantages fiscaux (les frais d’acquisition, taxes foncières…) –

L’Espagne est un pays où posséder un bien vous reviendra globalement moins cher qu’en France ou que dans d’autres pays européens :

  • L’impôt foncier est au minimum 3 fois inférieur à celui de la France
  • La taxe d’habitation n’existe pas en Espagne !
  • Les charges de copropriété sont 2 à 3 fois moins élevées

Un investissement immobilier rentable

Du fait de sa proximité des pays européens, une desserte quotidienne depuis les différents aéroports internationaux, l’Espagne reste une attraction touristique permanente.

Les nombreux touristes sont sensibles à la diversité du patrimoine, des régions, de la gastronomie et surtout du climat : chaud en été avec des températures qui peuvent monter jusqu’à 30 ° et avec la douceur des températures en hiver.

En fonction de la localisation de votre bien (au sein d’un golf, en bord de mer…), c’est avec une grande facilité que vous pourrez trouver des locataires si vous désirez louer votre bien en votre absence. Votre investissement immobilier en Espagne sera vite rentabilisé ! Nous pourrons vous chiffrer les prévisions de location en fonction de votre investissement et de vos choix.

Un endroit rêvé pour toute la famille

Acheter en Espagne, c’est aussi pouvoir profiter de nombreuses attractions :

  • Pratiquer les différents sports nautiques quand vous êtes proches de la mer,
  • Faire du shopping dans de grands centres commerciaux et des centres-villes très animés,
  • Pratiquer le golf dans des cadres naturels incroyables, randonnées, vélo
  • Découvrir de nombreux parcs naturels,
  • Sortir au restaurant, boîtes de nuit, et sans compter sur toutes les fêtes espagnoles organisées toute l’année dans chaque ville espagnole…

Des activités très diversifiées et pour tous les goûts : l’Espagne est l’endroit rêvé pour toute la famille !

L’Achat d’un logement dans un programme déjà achevé ou en cours d’achèvement apporte des avantages non négligeables, surtout pour un non-résident :

  • A la différence d’un achat dans l’ancien, en Espagne, vous n’avez pas à vérifier l’état des dettes des anciens propriétaires (obligatoire en Espagne lors d’un achat dans l’ancien) : vous serez le premier propriétaire !
  • Nous effectuons une sélection rigoureuse de nos promoteurs et la majorité de nos biens sont soient livrés ou quasi-achevés.
  • Vous profitez des avantages d’un bien immobilier neuf, sans les inconvénients d’un achat dans l’ancien : vous n’aurez pas de travaux à réaliser ! Vos seuls soucis : quels meubles, vais-je choisir ? comment vais-je décorer mon bien ? …. De quoi se faire plaisir surtout pour un investissement immobilier à l’étranger !
  • Tous les biens neufs sont soumis à l’IVA (TVA espagnole) d’un montant de 10 % que vous devez rajouter au prix initial. A la différence d’un bien ancien, en investissant dans le neuf, vous n’aurez pas à payer l’ITP qui est l’impôt sur la transmission du patrimoine en Espagne (« Impuesto de Transmisiones Patrimoniales » ou ITP) –
  • Les frais de notaire et d’enregistrement se limitent à 4 % maximum

Si vous souhaitez investir en Espagne, sachez que les démarches pour acheter un bien immobilier sont moins complexes et beaucoup plus rapides qu’en France….

La première étape : Obtenir son NIE

Vous devez être impérativement en possession d’un Numéro d’Identification d’Etranger (NIE) pour pouvoir réaliser une transaction immobilière en Espagne. Ce document permet simplement à l’état espagnol de vous identifier et vous permettra de réaliser toutes les démarches administratives : de l’ouverture de comptes bancaires à l’enregistrement de votre achat immobilier et au paiement de vos différents impôts en Espagne…

La deuxième étape : la réservation du bien – l’offre d’achat

Après avoir obtenu le NIE, et si vous avez trouvé le bien immobilier de vos rêves, il faut le réserver avant la signature du compromis de vente. L’offre d’achat appelée « la reserva » ou « la oferta » en espagnol, constitue une première étape où des arrhes sont versées pour réserver le bien, avant la signature du compromis de vente. Nous vous assisterons pour réaliser toutes les vérifications nécessaires en amont : permis de construire, plans, enregistrements…. Et si besoin, nous vous conseillerons un avocat francophone pour vous assister…

La troisième étape : la rédaction du contrat de vente

Une fois les vérifications terminées, arrive le moment de la rédaction du contrat de vente, contrat sous-seing privé entre les 2 parties qui précède la signature de l’acte public devant le notaire. Par cette signature du contrat, vous vous engagez à signer l’acte devant le notaire dans un délai bien précis. Il s’agit d’un accord formel et privé signé par le vendeur et l’acheteur, qui fait office de contrat de réservation d’une maison.

La quatrième étape : la signature de l’acte authentique chez le notaire

L’acte authentique : Appelée « L’Escritura » en espagnol se réalise devant le notaire et constitue la dernière étape du processus d’achat de votre bien immobilier. Dans cet acte, ce sont les volontés de vendre, d’acheter et les conditions prévues qui sont manifestées. Le notaire s’assurera de la « matérialité » de la vente. Un avocat inscrira la propriété au cadastre et enregistrera l’acte authentique.

Pour tout ce processus d’achat, une procuration légale peut être donnée à un avocat. Elle lui permettra de contrôler légalement toutes les transactions, de représenter le client auprès du notaire en charge du transfert des titres de propriété et de leur inscription dans les registres officiels.

Cette procuration donnera l’autorisation à votre avocat de procéder à l’acquisition de votre bien en votre nom sans que vous soyez présent

Le NIE, qui signifie : Numero de Identificación de los Extranjeros (Numéro d’Identification des Étrangers), est un numéro alpha-numérique que l’Etat espagnol délivre aux non-résidents, souhaitant s’installer ou acheter en Espagne.

Vous n’en avez pas besoin si vous venez en vacances mais il est nécessaire pour toutes démarches administratives et pour tout citoyen de l’Union Européenne qui souhaitent acquérir ou vendre un bien immobilier. Il permettra aux autorités de vous identifier sur le sol espagnol.

A quoi sert le NIE en Espagne ?

Ce numéro d’identification permet d’accomplir la plupart des formalités comme :

  • Acheter ou vendre un bien immobilier
  • Installer une ligne internet,
  • Contracter tous les abonnements de téléphone, gaz et d’électricité
  • Ouvrir un compte bancaire espagnol

Ce document officiel est à fournir le jour de la signature chez le notaire et vous servira également à régler vos impôts en Espagne.

Comment obtenir le NIE ?

Dans le cadre de votre démarche avec CAP ESPAÑA nous vous guiderons pas à pas, pour l’obtenir. Lors de votre venue sur place en Espagne, nous pourrons vous accompagner pour cette démarche en prenant préalablement, un rendez-vous auprès du commissariat qui vous correspondra.

Si vous souhaitez réaliser seuls, cette démarche en amont, vous pouvez obtenir le NIE :

  1. En prenant rendez-vous auprès d’un des 9 Consulats d’Espagne en France ou l’ambassade à Paris (le dossier sera transféré à la Direction Générale de la Police (Comisaría General de Extranjería y Documentación – Dirección General de la Policía), qui fixe les conditions ’attribution/renouvellement des N.I.E. à travers la représentation consulaire)
  2. Via un Cabinet d’avocats franco-espagnols à qui vous déléguerez cette démarche

L’obtention du NIE doit impérativement se faire en Espagne ou dans un consulat/l’ambassade de l’Espagne, du pays de résidence.

Quels sont les documents nécessaires pour obtenir votre NIE ?

Quelle que soit la solution que vous choisirez pour obtenir ce certificat, les pièces suivantes sont à fournir :

  • Formulaire EX-15 (un exemplaire par personne). Il faudra imprimer uniquement les deux premières pages et signer la deuxième.
  • Photocopie de votre Carte Nationale d’Identité ou de votre Passeport (recto/verso sur la même feuille) en cours de validité,
  • Selon les régions et les commissariats, une photo d’identité peut vous être demandée. Le coût est de 9,54€  pour un renouvellement. Il vous faudra payer cette taxe à l’aide du formulaire 790-12 (téléchargeable en ligne), puis fournir le justificatif.
  • Aucun justificatif de domicile n’est à fournir.

FRAIS ET TAXES SUR UN ACHAT NEUF

Pour un bien neuf, il faut compter 10% de TVA sur le bien immobilier et 4% maximum de frais de notaire, droits d’enregistrement de l’acte, et des timbres fiscaux (4% étant un montant maximum – les frais oscillent majoritairement entre 3 et 3,5%)

FRAIS DE COPROPRIÉTÉ

Les frais de copropriété varient en fonction du type de bien que vous souhaitez acquérir. En ce qui concerne les biens que nous vous proposons à la vente, les frais de co-propriété vont de 40€ à 150 €, en fonction de la typologie des biens et de leur environnement.

Majoritairement, ces frais de copropriété couvrent les frais d’entretien de la piscine commune, des parcs et jardins communs, les frais inhérents à la sécurité du domaine. Pour les domaines haut de gamme, les charges seront plus importantes. 

IMPÔTS SUR UN BIEN IMMOBILIER EN ESPAGNE

Tout propriétaire d’un bien immobilier en Espagne aura une imposition qui s’exercera sur le bien immobilier mais aussi sur le détenteur en tant que non résident espagnol :

  • L’impôt foncier, connu en Espagne sous le nom d’IBI (IBI – Impuestos sobre bienes inmuebles) est un impôt inclus dans le système fiscal local espagnol et qui taxe la valeur de la propriété en fonction qu’ils soient urbains, rustiques ou avec des caractéristiques particulières. Ces taxes seront perçues par la municipalité où se trouve le bien immobilier et c’est chaque municipalité qui décide en toute liberté et de manière autonome du pourcentage qu’elle désire appliquer sur la valeur cadastrale. (Pour chaque bien, nous pourrons vous donner le montant de cet impôt foncier)

Cet impôt dépasse très rarement les 1 000€ par an quelle que soit votre localisation. Pour les biens de moins de 300.000 euros, comptez entre 400 et 600 € par an.

  • Si vous ne louez pas votre bien et que vous réservez son usage strictement à titre personnel, vous devrez payer malgré tout, l’impôt sur le revenu des non-résidents (IRNR – impuestos sobre la renta de no residentes). Il s’agit d’une taxe obligatoire pour les non- résidents ne louant pas leur logement. Celui-ci est en général équivalent au montant de l’IBI. Son montant est estimé en calculant 1,1% de 19% de la valeur cadastrale du bien pour les ressortissants de l’Union Européenne ; 1,1 % de 24% pour les autres ressortissants.
  • Si vous louez votre bien, vous devrez aussi vous acquitter d’une taxe de 19% du revenu locatif annuel pour les ressortissants européens (24 % hors UE). Lorsque le propriétaire est un ressortissant de la Communauté européenne, les frais inhérents à la location peuvent être déductibles lors d’une location longue durée (charges communes, assurances, intérêts sur les crédits, taxes déchets, etc).
  • L’impôt sur la fortune (IP – impuestos sobre el patrimonio) : Cet impôt ne concerne que les ménages ayant un patrimoine en Espagne d’au minimum 700.000 €.

IMPÔTS SUR LA PLUS VALUE IMMOBILIERE EN CAS DE VENTE DE VOTRE BIEN

A la vente de votre bien vous devrez payer l’impôt sur la plus-value immobilière (« plusvalía de Hacienda »), si plus-value existante :

  • Si vous êtes non-résident, vous serez soumis à l’IRNR, l’impôt sur les revenus des non-résidents (« Impuesto sobre la Renta de no Residentes »). Le taux est de 19% sur la plus-value réalisée.

Nous vous conseillons de consulter un avocat fiscaliste pour les différents cas d’exonération qui peuvent exister (résidence principale du vendeur, réinvestissement en UE d’une partie de la vente dans les deux ans, vendeur de plus de 65 ans…) et sur les modalités de paiement.

  • Vous serez aussi soumis à L’impôt municipal sur la plus-value appelé « plusvalía municipal » ou « Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana ». C’est un impôt municipal qui dépend de la localisation du logement, de la durée de propriété du logement et de la valeur cadastrale du terrain sur lequel est construit le logement.

L’IMPÔT SUR LES SUCCESSIONS ?

La fiscalité sur l’immobilier varie selon la localisation de votre bien en Espagne.

Le 23 avril 2019, l’Andalousie a été la septième communauté autonome espagnole à adopter la quasi-suppression de l’impôt sur les successions et les donations pour les résidents avec une bonification de 99% sur cet impôt ! Les autres communautés autonomes ayant déjà mis en pratique cette mesure sont la Communauté de Madrid, Les îles Canaries, la Cantabrie, l’Estrémadure, Murcie et La Rioja.

Impôt succession Valencia = 13%

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